大多数情况下，离婚会伴随着对房产的分割，而针对一方婚前购买婚后共同还贷的房产在离婚时如何分割？就夫妻共同还贷部分及价值增值部分如何进行分割是核心问题。在审判实践中，关于一方婚前购买房产婚内共同还贷及增值部分的计算方法各地做法不一，计算结果也存在较大差异。
【（本文三个案例均存在一个明显问题：首付款不考虑其实际存在的利息价值，而还贷部分则考虑支付的利息。实际上，还贷中的利息，并非是房产成本，而是支付给银行的费用，是还贷人因缺乏现款支付能力而在房价之外支付给贷款机构的费用，这是还贷人缺乏现金支付能力而产生的房价外费用，不应参与到房价比例中。其中一个典型情况是，房价100万元，如果一方支付了50万元首付款，另外50万元通过贷款支付，贷款本息合计为100万元，难道支付了100万元本息的一方相当于支付了全部房价吗？显然，支付本金部分才是支付房价，而支付利息部分不是支付房价，是支付给贷款机构的融资成本，贷款支付房价者，支付的本金参与房价出资比例的计算，而利息部分不参与房价出资比例计算。房产份额占比，只能按照对房价支付的贡献分配，而不能按照实际支出的本息贡献分配，因为如果包括本息，则忽视了支付首付款或者现金一方的利息价值。如果计算利息，则现金支付和贷款支付均需计算；如果现金支付不计算利息价值，则贷款支付也不应计算利息部分。即现金支付和贷款支付均应按照同样的标准来计算。这也是贷款支付者必须承担的代价，因为其不能像现金支付者一样用现金，所以只能因此而自己承担借贷产生的费用。这就好比两个人共同买一物，约好各出一半的价钱，但未约定共有份额；有支付能力者用自有资金支付，无支付能力者贷款支付并向贷款人支付了高额利息，难道无支付能力者因为支付了贷款利息因而就有理由要求对购买的共有物占有份额比例超过另一个用自有资金支付的人吗？其支付的利息不是给房产出售者，而是给出借资金者；其支付的利息不是房产成本，而是融资成本。----郭军律师）】
以最高人民法院的一则案例为例：
吴某2004年购房一套，购买时房屋价值180000元，吴某支付首付80000元，从银行贷款100000元，支付契税等其他费用10000元，婚前吴某还贷本息共计50000元，房屋产权登记在吴某名下。2008年吴某与罗某结婚，结婚时房屋价值410000元。婚姻关系存续期间双方共同还贷100000元，其中本金70000元，利息30000元，至此双方将贷款清偿完毕。2012年离婚时，房屋价值900000元。
关于婚后双方共同还贷部分及其相对应财产增值部分应当如何分割？
法院经审理认为，根据《婚姻法解释（三）》第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定，诉争房产系吴某婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，该不动产登记在吴某名下，因此诉争房产应当归产权登记一方所有。诉争房产的升值率为200%，即诉争房产现价值900000元除以诉争房产成本450000元（诉争房产成本等于结婚时诉争房产价格410000元加共同已还利息30000元加其他费用10000元），等于200%；罗某作为未取得诉争房产所有权一方所得补偿款为100000元，即共同还贷部分100000元乘以诉争房产升值率200%再除以2，等于100000元。
（然而这个计算方法是存在问题的：占比不应计算还贷利息，而只应计算本金。否则，在房价上涨幅度不大的情况下，当还本息数额超过房价数额时，其占比岂不是要超过100%了吗？因此只能计算本金。而且这个成本的计算方法也是存在问题的。----郭军律师）
计算步骤：
1、诉争房产升值率=诉争房产现价/诉争房产成本
200%=900000/450000
2、补偿款=共同还贷部分*诉争房产升值率/2
100000=100000*200%/2
注：诉争房产成本=结婚时诉争房产价格410000+共同已还利息30000+其他费用10000
此为最高人民法院民一庭法官的计算方法，先计算诉争房产升值率，再计算未取得诉争房产所有权一方所得补偿。该计算方法步骤简明，为审判实践中审理相关的案件提供了借鉴。
以山东省高级人民法院一则案例为例：
2007年方某与胡某结婚。方某在婚前以支付首付款122800元，贷款180000元的价格购买房屋一套，需还贷本息共计225419元，产权登记在方某名下。婚姻关系存续期间，双方共同还贷本息共计203360元。后来，方某向法院起诉离婚，双方一致同意以580000元作为诉争房产现价进行分割。
关于婚后双方共同还贷部分及其相对应财产增值部分的分割。法院认为，根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，诉争房产归方某所有。夫妻共同还贷部分占房价款的比例为58.4%，即夫妻共同还贷本息203360元除以诉争房产成本348219元（成本等于首付款122800元加贷款本息225419元），等于58.4%；胡某作为未取得诉争房产所有权一方所得补偿款为169360元，即诉争房产现价580000元乘以夫妻共同还贷部分占房价款的比例58.4%再除以2，等于169360元。
计算步骤：
1、共同还贷部分占房价款比例=共同还贷本息/诉争房产成本
58.4%=203360/348219
2、补偿款=诉争房产现价*共同还贷部分占房价款比例/2
169360=580000*58.4%/2
注：诉争房产成本=首付款122800+贷款本息225419
（这样计算是有问题的。既然贷款本息均作为成本，那么首付款本身也包含了利息成本，应该将首付款按照比例计算其折合的本息数额。----郭军律师）
若该诉争房产归胡某所有，则胡某应付方某补偿款为410640元，即诉争房产现价580000元减去169360元，等于410640元。
该计算方法先计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例，再计算未取得诉争房产所有权一方所得补偿。与最高院法官计算方法相比，该计算方法同样步骤简明，但没有直接计算诉争房产的增值，在计算时可先将数据罗列清楚，再代入公式进行计算。
以青岛当地一则案例为例：
2013年马某与齐某结婚。齐某于2010年4月6日购买房产一处，于2019年3月份将该房产出售。齐某购买该房屋首付款为236198.35元，贷款470000元，补交房款3317.92元，缴纳税费6790.15元，其他费用120元；齐某婚前个人还贷128591元，婚后共同还贷131730.99元，房屋出售时齐某提前一次性归还银行贷款本息392446.17元（该笔款项为齐某个人还款）。经马某申请，评估机构对诉争房屋在婚后的增值价值进行了评估，评估增值部分价值为895100元。
关于婚后双方共同还贷部分及其相对应财产增值部分的分割。法院认为，根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，诉争房产归齐某所有，但马某在婚后与齐某共同偿还部分贷款，齐某应依法给予马某相应的经济补偿，该补偿应包括共同还贷款项的分割和婚后房屋增值部分的分割。双方婚后共同偿还贷款131730.99元，齐某应补偿马某65865.5元；房屋增值部分应按照共同还贷部分所占房屋总投入的比例进行分割，诉争房产成本包含首付款236198.35元、补交房款3317.92元、税费6790.15元、其他费用120元、齐某婚前个人还贷128591元、婚后共同还贷131730.99元、齐某提前一次性归还银行贷款本息392446.17元，共计人民币899194.58元，诉争房屋增值额为895100元，双方婚后共同还贷增值部分应为131131.14元，马某应分得一半即65565.57元，故对于诉争房产齐某共应补偿马某人民币131431.07元。
计算步骤：
1、诉争房产成本=首付款+补交房款+税费+其他费用+婚前个人还贷+婚后共同还贷+个人一次性还贷
899194.58=236198.35+3317.92+6790.15+120+128591+131730.99+392446.17
诉争房产增值额=诉争房产现价-诉争房产成本=895100（本案中，诉争房产增值额已由评估机构算出）
2、共同还贷增值部分=共同还贷部分/诉争房产成本*诉争房产增值额
131131.14=131730.99/899194.58*895100
3、补偿款=（共同还贷部分+共同还贷增值部分）/2
131431.07=（131730.99+131131.14）/2
该案采用了分段计算的方法，先将夫妻婚内共同还贷部分进行分割，再对婚内共同还贷增值部分进行分割。该计算方法先计算出诉争房产的成本与增值额，即第一步先将首付款、税费、其他费用、个人还贷本息、共同还贷本息等费用相加得出诉争房产成本，再用现价减去成本算出诉争房产的增值额（上述案例中增值额已由评估机构算出）；第二步用共同还贷部分除以成本再乘以增值额算出夫妻共同还贷增值部分金额；第三步将夫妻婚内共同还贷部分与婚内共同还贷增值部分相加再均分，得出的数额即为未取得诉争房产所有权一方应得补偿金额。与前两种相比，该计算方法看起来没有那么简明，但步骤扎实、易于理解，而且将婚内共同还贷部分与共同还贷增值部分分别计算，能灵活应对实务中诉争房产房价下跌的情况。
不可否认的是，虽然在过去的十余年来我国房产有明显的增值，但并不是所有地区的房价仍会持续攀升，尤其是在国家一系列政策的调控之下，那些人才流失较为严重城市的房产可能会出现没有增值甚至负增值的情况。面对这种情况，审判实践中通常会考虑让获得诉争房产所有权的一方承担房价下跌的风险，那么获得诉争房产所有权一方支付给另一方共同还贷本息的一半作为补偿款的方式也更易被当事人接受。
纵观以上三个案例，只有最高人民法院案例中将男女双方结婚时房产的价值作为计算诉争房产成本（诉争房产成本等于购买时房产价格加共同还贷的利息部分加契税、印花税、营业税、评估费等其他费用）的依据，因为自诉争房产购买时至双方登记结婚时这一段时间诉争房产可能会产生一部分增值收益，而这部分收益显然也属于一方婚前个人财产。
但不管采用何种计算方法，最终的计算结果都会直接与夫妻婚内共同还贷金额、离婚时诉争房产价值、结婚时诉争房产价值这三个数额的大小产生关系，更准确的说，是成本的高低决定了一方应补偿另一方金额的多少，成本越高则共同还贷增值部分越低，补偿金额也会相应减少。
虽然不同的计算方式所得补偿金额不同，但财产分割的目的并不仅仅是用冰冷的公式斩断双方的最后一丝联系。生活还要继续，子女也必将在父母的双重影响下成长，若能相对公平、合理地衡量男女双方的利益，那么不论计算结果正确与否都能达到真正解决纠纷的目的。
作者：王玉格/山东德衡律师事务所