已付款未过户的房产归谁所有

在房地产买卖过程中，已经付款但尚未办理过户的房产究竟归谁所有？

这一问题涉及两个法律事实：一是房产买卖合同的履行尚未完毕，二是房产的所有权尚未转移。

首先，已经付款而房产尚未过户，表明房产买卖合同的履行尚未完毕，如果合同本身依法有效，卖方应当继续履行合同，协助办理房产过户手续。

其次，在房产未过户前，房产的所有权归卖方所有。《物权法》第九条明确规定：不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因为未办理过户，就是未经登记，房产的所有权自然归卖方所有。法律的这一规定，是基于物权公示原则，即《物权法》第六条的原则性规定：不动产物权的转让，应当依照法律的规定登记。物权公示原则是维护不动产市场交易秩序、保护交易各方利益的重要保障。

但是在司法实践中，此类房产的所有权有时却被判归买方所有。其判决理论依据，是所谓“事实物权”，即认为经登记的“法律物权”与“事实物权”冲突，如果有充分证据证明事实物权人有合法的依据对该不动产享有所有权，那么就应该确认事实物权人享有该不动产物权。其判决的法律依据，是《物权法》第三十三条的规定：因物权上的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，也被认为是支持已经支付全部房款但尚未办理过户手续的买房人拥有物权的法律依据。该司法解释规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

笔者认为，房地产买卖过程中已经付款而未过户的情形下，买方是否有所谓的“事实物权”，是值得怀疑的。因为较为明确的是，买方拥有的是一种债权，即要求全部履行合同从而获得所有权的权利，但并不是物权。对此且不深究。一般而言，即便“事实物权”有其存在的合理性，也应考虑对该物权的争议是否涉及第三人。如果不涉及第三人利益，则“事实物权”应该加以确认和保护；如果与第三人利益产生冲突，则仍应优先适用物权公示、登记生效原则，否则就会破坏基本的不动产交易秩序。

在司法实践中还有多种情形，突破了不动产物权登记生效这一物权法的基本规定。如夫妻共有房产的所有权、父母出资资助子女购买婚房的所有权、以他人名义购买房产时“实际权利人”对“登记权利人”所有权的否定等等，在司法实践中均属对登记生效规定的突破。笔者认为，除了夫妻财产共有具有婚姻法明确支持之外，其他的不动产物权权属，应该严格遵循登记生效规定；同时应完善法律规定，有效避免不动产交易中因为登记程序性事项导致的物权风险。事实上，对于登记生效规定的随意突破，确实在生活实践中导致了社会公众对于不动产登记效力的迷惑和困顿，并在一定程度上成了不动产产权纠纷的一个诱因。

对于普通购房者，笔者建议增强风险意识，清醒认识到付款后不及时过户的风险，认识到在交易过程中部分或者全部付款至产权过户期间可能存在的被另案查封的风险。建议在购房合同中明确约定卖方不配合及时办理过户手续的违约责任计算方式。购房合同中也可约定，在付款之前双方先去不动产交易中心办理买卖预告登记，进一步锁定交易过程中存在的不确定风险，避免付款未过户期间交易房产被查封。

（版权声明：本文作者为理性是文明的根/上海律师郭军，转载请保留作者。郭军律师专注于刑事辩护、经济合同及房地产法律领域。）