上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知

（沪房管征〔2014〕243号）

各区县住房保障房屋管理局：

　　为进一步规范房屋征收补偿工作，加强房屋征收补偿监督管理，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，以下简称《细则》）及相关规定，现通知如下：

　　一、严格执行建筑面积的认定标准

　　严格按照《细则》及《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9号）认定被征收房屋的建筑面积，不得随意扩大和缩小认定标准，并执行以下规定：

　　（一）征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

　　（二）已经登记的房屋，以房地产权证记载的建筑面积为准。私房中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积。

　　（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

　　（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

　　上述规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。

　　二、加强居住困难审核管理

　　居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。

　　按照《细则》及本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定，居住困难审核的内容，应当是房屋征收决定公告之日，在被征收房屋处有本市户籍的人员，在本市有无其他住房或者是否居住困难。其他住房指在被征收房屋处有本市户籍的人员本人及配偶（或以未成年子女名义）在本市有其他住房，有下列情形之一均认定为其他住房：

　　（一）在他处拥有公有住房使用权，或者拥有私有房屋所有权（含宅基地、商品住房包括使用贷款购房的情形）；

　　（二）将已购公有住房出售、公有住房承租权差价交换，或者获得过住房货币补贴；

　　（三）他处房屋获得过拆迁补偿安置，或者房屋征收补偿；

　　（四）享受过共有产权保障住房（经济适用住房）政策。

　　居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴，按照《细则》规定，属于被征收人所有，或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。

　　三、严格执行以证计户补偿规定

　　被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定公告之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按证计1户补偿。1户只能享受一次套型面积补贴、奖励费。

　　（一）被征收房屋为共有房屋的，应当按房地产权证计1户补偿，不得按共有人数分户补偿。因房屋析产、继承、赠与等情形明确部位的，也不得按部位分户补偿。

　　（二）2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以按照非居住房屋补偿，但不得给予居住房屋的价格补贴、套型面积补贴以及居住困难保障补贴。被征收房屋内有本处户籍人员且实际居住在此、无其他住房的，可以提供居住房屋进行产权调换，并按照非居住房屋计算的货币补偿款结算差价。被征收人、公有房屋承租人选择按照居住房屋补偿的，符合条件的应当给予套型面积补贴、居住困难保障补贴。

　　四、科学合理设置奖励、补贴费用

　　严格执行《细则》关于奖励费设置的规定，对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人给予奖励。在制定房屋征收补偿方案时，合理设置签约、搬迁奖励项目和标准。除签约、搬迁两类奖励外，不得增设奖励项目。

　　按照《细则》规定，对符合条件的，实行套型面积补贴和居住困难保障补贴。在制定房屋征收补偿方案时，对选择全货币补偿自行购房的可以给予自行购房补贴。除此之外，不得增设补贴项目。

　　五、加强市属动迁安置房使用管理

　　房屋征收部门在使用市属动迁安置房时，应按照规定要求，以房屋征收地块为单位，做到专房专用。市属动迁安置房已低于市场价格供应的，原则上各区县不能再调整价格。对于“同一地块、不同价格”的情况，需要再次调整供应价格的，应经区县政府审定并报我局备案。房屋征收完成后，剩余的市属动迁安置房用于其它地块居民安置的，应报我局备案。

　　对于选择房屋产权调换方式补偿的，用于购买低于市场价格供应的产权调换房屋、市属动迁安置房的货币补偿金额，应限定在被征收房屋的房地产市场评估价、价格补贴、套型面积补贴以及居住困难保障补贴范围内。奖励费不能用于购买低于市场价格供应的产权调换房屋、市属动迁安置房。

　　六、加强房屋征收人员监督管理

　　加强对房屋征收工作的检查和管理，对于政府部门房屋征收管理人员、房屋征收事务所及其房屋征收工作人员的违法违规行为，根据《细则》等有关规定作出处理。

　　对于查实有违法违规行为的房屋征收工作人员，市房管局将建立诚信约束机制，限制或者禁止进入房屋征收（拆迁）行业；对房屋征收工作人员行为管理不力的房屋征收事务所，将督促区县人民政府进行重点整改；房屋征收管理人员、房屋征收事务所及其房屋征收工作人员违法违规情节严重的，将对所属区县人民政府或职能部门发出行政建议书，并移送相关部门追究法律责任。

　　特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

2014年8月18日