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郭军律师代理刑事案件、经济诉讼案件、国家赔偿案件收费标准如下:

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经济纠纷

2002-2011上海高院民事法律适用问答(房产篇)

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日期: 2019-03-21
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2002-2011上海高院民事法律适用问答(房产篇)

上海高院民事法律适用问答(2002年第1期)

问题8:区分所有权建筑物中,对于侵占全体业主“公摊面积”部位的行为,受损害业主以相邻纠纷为由起诉的,应以何种案由来处理?

答:我们认为,区分所有权房屋中公摊面积部位是由相关业主共同享有的,各业主之间是一种共有关系,而且,这种共有关系的内容是共有人可以共同合理使用或利用公摊面积部位。因此,共有人中的成员,只要实施了不合理的使用、利用,或者是侵占公摊面积部位的行为,就是侵害了对公摊面积部位享有合法权利的其他共有人的利益,构成侵害财产权利的一般侵权行为。因此,此类案件应以与侵害财产权利的侵权行为相应的案由加以处理。上海房产律师http://www.ronglaw.com

[经验推荐]

浦东法院提出,在婚姻法修正案颁布前审结的离婚案件,现一方以离婚时对方隐藏财产等理由,要求分割当时未处理的夫妻共同财产的,实践中有两种做法:一种意见认为应当适用离婚时的法律、政策,因为现在提出的分割财产请求是当时离婚案的延续;另一种意见认为,既然最高法院规定2001年428日以后审理案件一律适用婚姻法修正案,那么现在提出分割离婚时尚未分割的夫妻共同财产,应适用现在的婚姻法修正案。该院倾向于第二种意见。

我们认为,既然最高法院有了规定,我们就应当执行。因此将浦东法院的这一意见推荐给其他各法院,作为审理此类案件的参考。

[意见反馈]

第一期《民事法律适用问答》中曾对涉及反诉的问题作了回答,目的是为了既保护当事人的合法诉权,又能维持审判的高效率,同时也尽力避免当事人利用反诉制度拖延诉讼。但是,实践中还是出现个别当事人及其代理律师,试图利用反诉拖延诉讼情况的发生。因此,我们在此进一步明确,对于我们的回答,应当从符合其目的的角度来理解,即如果被告当庭以口头方式提起反诉,经审查该请求明显不构成反诉的,可当即告知其不予受理,不必出具裁定,也不允许当事人在庭审辩论结束后再以书面反诉状提起反诉。建议各级法院在处理此类问题时,根据具体情况,依照前述精神酌情决定。

上海高院民事法律适用问答(2002年第2期)

问题3:对于分期支付房屋租金的,诉讼时效应从约定支付每一期租金之日起计算,还是应当从整个租赁合同终止时,再开始计算诉讼时效?

答:依据民法通则的规定,诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。约定分期支付租金的,每一期租金都有各自产生的时间,都是一笔独立的债,债务人只要未在约定的时间内履行该笔债务,即侵害了债权人关于该笔租金享有的权利,诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算,适用1年的诉讼时效。

 

问题4:在房屋租赁合同中,承租方不支付租金,出租方便断电、断煤(气)、断水,是否构成先履行抗辩?承租方是否应当支付出租方断电、断煤(气)、断水期间的租金?

答:我们认为,在租赁合同中,当事人既可能约定先付租金后使用租赁物,也可能约定先使用租赁物,然后再付租金,因此,是否构成先履行抗辩,须结合具体案件具体判断。而且,出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下,也可能包含不同的意思,如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的,就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的,则构成对欠租部分的相应抗辩。

至于出租方采取前述行为后,承租方应否支付相应期间租金的问题,我们认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的,如以居住为目的的租赁合同,承租人在没有电的情况下,如果只是使用起来不方便,但仍然能够实现居住目的的,则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金,而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的,如以经营餐饮为目的租赁房屋的,出租方采取前述行为,必将使承租方不能实现合同目的,此时,承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下,承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的,则应结合出租方是否要解除台同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素,综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。

 上海高院民事法律适用问答(2002年第3期)

问题1:在商品房预售合同纠纷中,当事人约定开发商违约应当按日向买方支付违约金的,违约金的诉讼时效如何计算。

答:诉讼时效应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生,其侵害了债权人合法权益的事实即已确定,而违约金无论按日计算还是按月计算,都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定,并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。当然,在房屋预售合同纠纷中,还要充分考虑是否存在诉讼时效中断、中止的事由。

问题8:在物业管理纠纷中,如何判断物业管理企业履行服务是否存在瑕疵?

答:不同物业小区在档次、设施、结构、区位等方面往往千差万别,以致物业服务的内容也会各不相同,要把每个物业服务项目的标准都细致、明确地罗列出来,事实上也是不可能的。因此,我们认为,在没有明确标准的情况下,为了高效、及时解决此类纠纷,可以由法官结合特定小区物业的档次、收费数额等因素,酌情判断物业企业的服务是否存在瑕疵、瑕疵的程度以及业主抗辩权可以成立的范围。

 

问题9:在建筑装潢合同、相邻纠纷等标的额较小的案件中,审计和鉴定的费用往往超过标的额,对此类案件是否一定要以审计、鉴定结论作为依据?

答:我们认为,在审理此类案件时,既要合理运用证据规则,又不能忽视便于当事人诉讼的基本诉讼原则,还要注意尽量提高诉讼效率。因此,对于建筑装潢、相邻纠纷、物业管理以及其他一些争议标的额在10,000元以下的小额纠纷,一般情况下,如果经过查看现场或者查看被损坏的财物,以普通人的判断就能认识到损害是客观存在的,并且能够大致判断损害的范围、程度的,法官也可以不经过鉴定、评估而直接酌情作出判断。但是,法官在作出此类判断之前,应当公开其酌情的理由以及作出判断的过程。

上海高院民事法律适用问答(2003年第1期)

问题5:根据民法通则的规定,延付或者拒付租金的诉讼时效为一年,那么,追索租金的利息、滞纳佥和违约金的诉讼时效是一年还是二年?

答:利息是由本金而产生的法定孳息。违约金是当事人事先约定或法律直接规定,一方当事人违约的,应当向另一方支付的金钱。滞纳金即逾期付款违约金。虽然它们是独立于租金给付以外的给付,但是它们都是以存在租金这一主债权为前提的,当租金因合同无效或被撤销等事由而归于消灭时,租金的利息、违约金也不复存在,所以它们是由给付租金这一主债务而产生的从债务,故追索租金的利息、滞纳金和违约金的诉讼时效,应与追索延付或者拒付租金的诉讼时效一致,也是一年。

 

问题6:按1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》(以下简称94方案)购买的套有住房,购房时的未成年同住人,可否确认为售后房的产权共有人?

管:在1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确,购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租八或年满十八周岁的同住成年人,未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者,不被赋予购房资格,当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次,我们认为94方案这一规定也是合理的,因为让公有住房的承租人(包括同住人),以优惠价格购买公有住房,使之成为严权房,成为权利人的一项远远大于买价的私有财产,是基于我国在计划经济体制下,长期以来所执行的高积累低消费政策,即工资中不包含住房消费,而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此从某种意义而言,公有住房出售,是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工,作为未成年的同住人,虽然其在公有住房中有居住使用的权利,但是,这种居住使用权利是基于多种原因造成的,如父母对未成年子女的抚养义务中,包括为其提供可供正常生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利,正是基于父母的义务,而不是基于其对公有住房的权利,其对公有住房这一财富取得并未付出劳动,所以不能成为当然的权利人。上海律师

 

问题7:接94方案购买公有住房、具备可以主张产权共有条件的人,生前未曾主张权利的,其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额?

答:对此问题,审判实践中一直有两种观点,一种观点认为,具备可以主张产权共有条件的人,对售后公房产权的共有属当然共有,即无论其生前是否主张权利,都是系争房屋的共有人,死后其应得份额应由其继承人享有。另一种观点认为,具备可以主张产权共有条件的人,要求确认售后公房产权共有,应以提出主张并经确认为认定依据,生前未主张的,应推定其对房屋产权归属在登记人名下并无异议,因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点,理由是,不动产的取得和转移都要进行登记,所以产权登记是证明权利的有效凭证.一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷,许多欲成为共有产权的人,无法登记为共有产权人,为了弥补这一缺陷,我院已在1996年发布的沪高法(1996250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条中规定“按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有”。这一条规定,不是一概否认94方案产权证登记的效力,因为有些家庭中具备可以主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利,而是作为一项补救措施,允许主观上不想放弃产权,又无奈于规定,无法登记为共有产权人的,可以通过主张房屋产权,成为共有产权人。如果其生前未主张房屋产权共有,则视为同意房屋产权归于产权登记人。

上海高院民事法律适用问答(2003年第2期)

问题6:相邻双方就相邻问题达成合意后,一方反悔的,如何处理?

答:我们认为,不动产的相邻双方可以就相邻问题作出约定,但是,由于我国目前并无关于人役权和地役权的法律规定,因此,即使当事人双方的约定是以设立人役权和地役权为内容和目的的,也不能产生物权的效力,而只能产生合同效力。当事人一方违反约定的,另外一方只能根据协议约定要求违约方承担违约责任,包括继续履行约定等责任。

 

问题7:宝山法院反映,业主违反“业主公约”、“装修守则”或违章搭建的,物业管理企业和业主委员会谁有权作为原告起诉?

答:业主之间就装修、搭建等事宜达成的公约,是以各个业主为主体达成的协议,其权利义务应当由业主承受,物业管理企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权,为物业的正常使用提供服务,其本身并不是相关权利义务的承受主体,故一般不能直接对业主的违约行为提起诉讼。而业主委员会作为维护业主公共利益的机构,对于个别业主违反相关约定,侵害全体业主公共利益的行为,可以提起民事诉讼,追究违约方的违约责任,或者要求其排除妨害。

 

问题8:相邻房屋安装的防盗铁栅栏,是否都构成相邻损害防免关系中的安全隐患?

答:对于这一问题,高院曾专门发文明确过,对于相邻防盗窗的安装问题,不能一概而论。首先,要看防盗窗的安装是否确实有给相邻方造成被盗等危险情况的存在,如不存在这种危险,就不存在排除危险或者相邻妨害的问题;其次,对于存在给相邻方造成不便情况的,也要根据实际情况,不能简单的一拆了之,还要看有没有其他补救措施,我们并不主张一概判决拆除。当然,对确实给相邻方构成妨害,又无其他补救措施的,则应支持相邻方的合法诉请。

 

问题9:雨水打在雨蓬上发出的声响是否构成对相邻方生活的侵扰?

答:我们认为,一般而言,下雨滴水只是一种暂时的自然现象,不构成对相邻方的侵扰。当然,对此问题也不要绝对化,在具体个案中可能还要根据雨蓬的安装是否符合相关规定等等因素来确定。

问题10:长宁法院民三庭反映,售后公房登记的所有权人未经其他共同居住人同意,将售后公房出售的行为是否有效?

答:不动产上的权利以登记为公示要件,买受人没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此,买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议,又无违反国家禁止性法律法规情况的,应确认该协议有效。至于售后公房其他未经登记的同住人的权益,应由出售人负责解决。上海房产律师

 

上海高院民事法律适用问答(2003年第3期)

问题1:在工程施工合同纠纷案件中,原告(承包方)以劳动争议为基础起诉,要求工程发包方支付工资(欠款),经法院再三向其释明后,仍坚持主张不改变案由及原来诉讼主张的,如何处理?上海律师

 

答:我们认为,在诉讼中法院经审查,发现当事人主张的请求权基础明显不符合法律规定的,如果已经开庭审理的,可以以其主张在法律上不能成立为由判决驳回起诉;如果尚未开庭审理,已经有确实、充分的理由确定其主张的请求权基础不当的,则可以裁定驳回起诉。由于上述驳回起诉仅限于当事人主张的请求权基础不正确,因而在法律上其诉请不能成立的情况,所以,当事人再以正确的请求权基础提出主张时,不发生根据“一事不再理”原则不受理其诉讼的问题。

 

问题2:在二手房交易中,当事人约定卖方迁出户口,并由买方迁入户口,但卖方嗣后拒不迁出户口,买方起诉要求迁出户口的,是否可以作为民事案件受理?

 

答:我们认为,对二手房买卖纠纷,如果当事人以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任的,可以作为民事案件处理;买方要求卖方实际履行约定,将户口迁出并将自己户口迁人的,法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件受理,但户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院也无权作出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。

问题5:公有住房在限制交易期间内转让,在超过限制交易期后诉至法院的,如何认定转让协议的效力?如转让双方约定待限制期后再办理有关转让手续的,该约定的效力如何?

 

答:售后公房的转让,根据过去的规定是有期限限制的,但是,这种限制现在已经不复存在了,因此,只要当事人订立转让协议的意思表示是真实的,可以确认其合同有效,以避免当事人违背诚实信用,滥用合同无效制度,随意撕毁合同。

 

对于当事人约定在经过限制交易期限后办理有关手续的约定,属于对合同的履行附加了一定期限的行为。因为限制交易期限是固定的,也是在订立合同时就可以明确知道该期限届至日期的,故而该约定属于附期限而非附条件。而民事法律行为是可以附期限的,因此,该合同条款属于合法有效的合同条款。

 

问题6:商品房的买受人在入住房屋后,认为相邻建筑物对其采光构成影响,而该建筑物已经全部销售完毕的,买受人是否还可以对该相邻建筑物的原开发商提起相邻妨害之诉?

 

答:相邻妨害诉讼的当事人,必须是相互毗邻的不动产所有人、利用人,而不能是对不动产不存在任何占有、利用关系的其他人。买受人以相邻妨害为由对建筑物原开发商提起诉讼的,属于被告不适格。但是,如果买受人认为开发商的建造房屋行为本身,对自己房屋的采光构成影响的,可以以开发商的建造行为构成一般侵权为由,对其提起侵权之诉。至于该请求在实体法上能否成立,则要经过审理才能判断。审判人员在审理此类案件时,可以对该情况予以释明。如经释明后,原告仍坚持其原诉请理由的,可以裁定驳回起诉。

上海高院民事法律适用问答(2004年第2期)

2、在一起涉及遗赠房屋案件中,接受遗赠的一方在主张占有房屋的被告迁让时,被告对系争房屋主张产权,认为自己本来也属于该公房的同住人之一,死者作出的遗赠本来就是侵害其享有的财产份额行为,因此拒绝迁让。由于被告主张的财产份额问题,即使在法律上都还可能存在一定的争议,对此权属争议问题是应当在遗赠纠纷案件中予以确认,还是由被告对房屋权属的确定问题另行诉讼,存在争议。另外,若需另案诉讼,而法院在向当事人释明并给予其提起诉讼的一定时间后,当事人仍不就权属问题提起诉讼的,如何处理?(据长宁法院反映)

答:对于此类问题,目前还是应当考虑房屋属于私有或是属于公有的区别,并根据不同情况分别处理。

就私有房屋来说,涉及到交易的第三人时,由于房屋的权属登记具有物权性质,具有公示和公信效力,一般来说,直接依据登记确定的事项来判断权属问题即可。只要当事人任何一方提供了房屋产权证或者登记记录,就可以判断其主张是否成立。除非有证据证明该第三人知道登记的权利主体与实际的权利主体不一致。因此,如果是私有房屋,只要审查其房产证就可以确定其主张是否成立,不必要求其另行起诉。售后公房在性质上等同于私房,可以据此原则处理。

但是,按照94方案购买的售后公房,只能经过协商确定一个人作为产权证上列明的所有权人,其他公房同住人不能作为共同所有权人登记在产权证上,故不能简单地根据房屋租赁卡售后公房的产权证来确认权属。所以,当案件的处理需要以公房权属的确认为前提时,办案法官可向当事人释明,告知当事人对房屋权属的确认问题应另行提起诉讼。当事人根据告知另行提起诉讼的,可以中止原案件的审理,待房屋产权案件审结后再恢复遗赠纠纷诉讼。对于已经向当事人释明房屋权属的确认问题须另案解决,而当事人在指定期限内不提起诉讼的,则可以按照相关规定,直接根据已有的证据判断其权属并直接处理纠纷。当然,如果不涉及房屋权属,而仅仅涉及居住和使用问题的,可以直接合并处理。上海律师

 上海高院民事法律适用问答(2004年第4期)

4、甲系房地产执业经纪人,在乙房产中介公司工作数年后欲提前解除合同转投其他公司。乙公司同意甲跳槽,但扣押甲个人的房地产经纪人资格证书不予退还,理由谓,必须保证乙公司持证经纪人的法定最低人数。现甲起诉乙,要求返还资格证书。问:此类案件人民法院是否应当受理?(据闵行法院反映)

答:此类案件属于一般的权证返还纠纷,可作为普通民事案件,而非劳动争议案件受理。如果用人单位在诉讼中要求劳动者偿付经纪人资格培训费用,或提出因劳动者跳槽导致公司无法继续营业而要求劳动者承担违约责任的,可告知其另行主张。

但需注意的是,倘若劳动者在劳动争议纠纷中提出上述返还资格证书的诉讼请求,则应当一并予以处理,而无须当事人另案提起权证返还之诉,以免造成累讼?

上海高院民事法律适用问答(2005年第1期)

2、当事人对公房管理部门或其委托的物业管理部门作为出租人确定的承租人有异议而起诉到法院的,应当如何处理?

答:在“沪高法民一[2004]44号”《关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》第一条中,我们已经明确解释过,房屋租赁关系作为合同关系,应当由合同双方当事人自行确定,法院对此不应干涉。但是公房承祖对象具有特定性和特殊性,并不是所有人都有资格成为公房承租人的。因此,在出租人确定了承租人之后,当事人对承租人的资格提出异议的,法院对此类案件仍可以受理,为其提供救济途径。

不过,应当注意的是,法院审理异议的范围仅限于审查出租人确定的承租人是否具备承租人的资格,而不是对包括异议提出人在内的其他人是否也符合承租人资格等问题进行审查。法院经审查,如果查明出租人确定的承租人确实不具备承租人资格,因此不应被确定为承租人的,可以撤销出租人的确定行为,但不能代替出租人指定承租人,而应由出租人再行确定承租人;经审查,如果出租人确定的承租人具备承租人资格的,应当驳回异议人提出的异议。

 3、一方在尚未取得房屋产权证时,即与他人订立买卖合同以转让房屋的,其转让合同的效力问题,在不同法院有不同的看法。有些法院认为应当认定为无效合同,有的法院则认定为有效。应当如何看待这些合同的效力?

答:我们认为,对这个问题应当从以下几个方面来认识:首先,应当明确,房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权,是两个不同的法律概念,其效力、实现方式等都存在明显的差别,不能等同或混淆。依据房屋买卖合同享有的债权,是取得房屋所有权的途径和方式之一(除此之外,还有继承等继受取得和建造等原始取得方式),并不能直接等同于房屋所有权本身。也就是说,房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前,享有的还不是房屋的所有权,而仅仅是合同债权,而不可能直接发生房屋所有权移转的法律后果。如果要发生所有权转移的后果,必须满足所有权移转的法定条件。

其次,债权本身仅仅意味着一种权利实现的可能性,而不具有必然性和当然的现实性。而通过合同转让而取得的债权,同样也仅仅是依据合同将来取得房屋产权的可能性。这种可能性在实际上并不必然会实现。比如卖方坚持拒绝为买方办理过户手续、房屋尚未取得产证前灭失、卖方一房二卖且后来的买方是出于善意而订立买卖合同等(当然,从现实操作来看,由于房屋预售合同的登记等环节的存在,后来的买方存在善意的可能性大为减少)。而债权转让(包括债权债务的概括转让)是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。上海律师

第三,在债权或者合同概括转让的情况下,受让方取得出让方原来享有的合同权利,可以依据房屋买卖合同要求开发商将房屋过户给他。但是按照上海市目前的相关规定,尤其是“期房限转”的地方性规定,当事人在取得产权之前的转让行为,即这种合同当事人变更的情况,房地产登记部门是不予登记的。那么,在这种情况下,受让方此时取得的仅仅是不能登记、从而也没有广泛对抗力和优先效力的债权。这就意味着受让方将有可能承担一定的风险。即,如果在出让方取得房屋所有权后将房屋另行转让给其他人,由于受让方的债权不能对抗和优先于其他人,因此受让方可能事实上无法取得房屋。虽然受让方可以通过追究出让方的违约责任得到救济,但鉴于现实中实际取得房屋和违约赔偿的救济范围可能不尽一致(房屋的价格是会不断波动的),因此,在他人尚未取得房屋产权证时,即与其订立买卖合同以受让房屋的交易,本身就必然包含着一定的风险。受让方自愿从事这项交易的,如果交易的风险成为现实,受让方只能自己承担。

综上,我们认为尚未取得权属而订立的房屋转让合同是存在风险的,交易双方当事人应当对此有所认识,但这并不能直接导致转让合同本身无效。同时,上海市出台期房限转政策之前,高院也曾就此问题与相关部门沟通过,各方一致认为,根据最高人民法院相关司法解释的精神,地方性规定不能作为确认合同无效依据。

 

 

上海高院民事法律适用问答(2005年第3期)

问题四、公房出售中个人以物业公司不出售为由,起诉物业公司的,如何处理?

答:物业公司是否出售公房,公房出售的价格如何确定等等,都需要根据政府有关规定和政策来决定,双方当事人并不具备自由决定的权利,不能简单地把此类纠纷作为民事买卖关系来看待。因此,此类案件不应作为民事案件受理。

问题五、公房分户纠纷是否作为民事案件受理?

答:由于公房分户的实质内容是重新指定一个新的承租人,而承租人的确定不是人民法院的职权范围。高院民一庭已经对指定承租人的问题有过专门意见。因此,对此类纠纷法院不应直接受理。

 

上海高院民事法律适用问答(2006年第1

二、关于集体土地上私有房屋权利人的确认问题上海律师

农村宅基地是集体经济组织成员用于建造自住房屋的集体土地之一部分。根据一名集体组织成员只能占有一定面积的宅基地,且宅基地系无偿提供给集体经济组织成员的规定,农村宅基地的占有、使用具有很强的人身属性。建造房屋必然要占有土地,因此,农村宅基地上所建造的房屋,在确定权利人时,不能仅以谁出资建造作为房屋权利归属的唯一标准,排除宅基地使用人的权利。特别是在我国农村,申请人允许他人在自己申请的宅基地上建房,往往含有一定的合理期待,即建好的房屋应有其份额。而建造在宅基地上的房屋,虽然不能进入市场流通,但是其价值远远大于建造房屋本身所付出建筑材料和人工等费用,究其原因,就在于其中包含了土地价值。

因此,在确认该类房屋的权属时,可以从以下五个方面予以把握:一、应当以农村宅基地使用权证所记载的权利人,农村宅基地使用权申请表上所列、具备农村宅基地使用权申请条件的申请人,以及该表所列、同样具备前述条件的成年家庭成员为集体土地私有房屋所有权人;二、上述人员的出资情况可以作为确定产权份额的考虑因素;三、不具有农村宅基地使用权的出资人,不应确认为该集体土地私有房屋所有权人,其出资一般可认定为赠与房屋所有权人,但有相反证据证明的除外;四、不能狭义地理解建房出资,为建房而付出劳务、旧宅拆除的建筑材料用于新房建造的,都可视为是一种出资行为;五、建房时家庭成员中未成年人的权利确定,仍然按沪高法民一[2004]3号《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十三条的规定执行。

 

四、关于物业管理费滞纳金的确定问题

沪高法民一[2002]6号《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》已对这个问题作过规定,但由于原《上海市居住物业管理条例》中曾规定业主未交纳物业管理费可按日加收应交纳费用千分之三滞纳金,所以审判实践中的做法仍不统一。

现国务院《物业管理条例》已颁布实施,上海市也重新制定了《上海市住宅物业管理规定》,新颁布的法规中未明确滞纳金的计算标准。所以,当事人对于滞纳金计算标准有约定的,应从约定;当事人没有约定滞纳金计算标准的,不应再按日加收应交纳费用干分之三的标准计算滞纳金,而应当依照最高院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算;对于约定滞纳金数额过高的,可以依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金数额原则上不应超过欠交物业管理费本金部分。

 

五、关于物业管理用房问题

物业管理用房是对物业小区进行管理的必要设施,所以无论是早期的《上海居住物业管理条例》,还是后来国务院颁布的《物业管理条例》以及《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》,对于房地产开发企业必须提供物业管理用房,都有明确规定。但是房地产开发企业应提供多少面积的物业管理用房,由于以前无明确的标准规定,造成审判实践中掌握不一。现结合《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》,明确对于不同时段物业用房,按以下标准确定:

l、199771日《上海居住物业管理条例》实施之前竣工的物业小区,因当时法律法规对物业管理用房未作规定,小区业主要求房地产开发企业提供物业管理用房的,不予支持。上海律师

2、199771日至2003831日竣工的物业小区,物业管理用房应按照规划中配置的标准提供;规划中未配置的,按照物业管理区域实际使用状况予以提供。

3、200391日以后竣工的物业小区,物业管理办公用房按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万平方米及以下的,按照不低于建筑面积lOO平方米提供。业主委员会用房,按照不低于建筑面积30平方米提供。

4、由于物业管理用房的所有权依法属于全体业主,且是物业小区管理必须具备的办公用房,房地产开发企业未提供物业管理用房或者提供的物业用房不符合规定,应判决房地产开发企业按规定配置或就近购置。上海房产纠纷

 

上海市高级人民法院:2011民事法律适用问答(一)

 一、开发商自有的地下车库是否可以主张进行自我物业管理?

 根据物业管理条例第三十四条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库不论属于业主的共有部分,还是业主的专有部分,都属于该小区物业区划的一部分,应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。因此,物业小区建造完成交付使用后,即使开发商保留地下车库的所有权,其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理,并按时缴纳物业管理费。

 至于地下车库的收益应当归所有权人所有。

 

二、业主大会成立后或者物业服务合同到期后,业主大会通过决议选聘了新的物业服务企业或者其他管理人,前期物业服务企业或到期的物业服务企业对该业主大会的决定提出异议,要求确认无效或者撤销该决议,人民法院是否受理?上海律师

 根据物权法规定,业主大会成立后,业主大会可根据规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人。业主大会做出选聘物业服务企业决定属小区业主内部自治事项,前期物业服务企业非小区业主,无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议确认无效或者要求撤销,因此,法院不予受理。

 业主大会与物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同到期后,业主大会根据物权法第七十六条规定程序选聘新的物业服务企业或其他管理人,也属小区业主内部自治事项,且其和原物业服务企业与业主大会的物业服务合同是两个不同的独立法律关系,到期的物业服务企业也无权对属于小区内部自治范畴的事项提出异议确认无效或者要求撤销,因此,法院也不予受理。

 至于业主大会与物业服务企业或者其他管理人的物业合同尚在履行期限内,业主大会解聘原物业服务企业或者其他管理人,原物业服务企业或者其他管理人以合同纠纷诉至法院,应按合同纠纷处理。

 

三、小区业主对属于全体业主共有道路、场地上车位的使用分配办法等小区内部管理事项提出异议而引发纠纷,应如何处理?

 随着业主生活水平提高和民主意识的增强,小区业主如对共有车位的使用、分配等共有和共同管理事项有不同主张和认识诉至法院的,我们认为:根据物权法的规定,对于小区内部共有和共同管理的事项,应由小区全体业主依据法定和共同议定的议事规则共同决定,该决定对全体业主具有约束力,业主有不同意见,也应当通过业主大会协商解决,法院不官直接介入。

 如果少数业主认为业主大会的决定侵害了其合法权益的,可以根据物权法第七十八条第二款的规定行使撤销权。

 

四、房屋中介机构提供中介服务,买卖双方已签订房屋买卖合同,但尚未办理网签手续及过户登记手续的,是否可以认定中介公司完成中介服务?

 我们认为,房屋买卖合同的网签手续为行政管理手段,并不影响买卖合同本身的效力,中介公司是否完成中介服务的义务,应当依据当事人的合同约定来确定。如合同对中介公司的中介义务未作约定或者约定不明,根据目前上海房屋中介操作情况,中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续,以及过户登记手续,否则不能认定其已完成中介服务。

 

五、建筑工程合同被认定无效后,发包人要求按照合同约定扣除质保金,是否应当支持?

 工程质保金通常是建设双方为落实工程在一定期限内的维修责任,而约定从应付工程款中预留,用以保证施工方在一定期限内对工程出现的问题进行维修的资金。从其来源而言,是工程款的一部分;从其性质而言,是对维修责任的担保。根据《建设工程司法解释》的规定,合同无效情形下,建设工程竣工验收合格的,工程价款的支付可以参照合同约定。扣留质保金即部分工程款,也是合同对支付工程价款的约定。同时,根据《建筑法》规定的施工方对其交付的建筑物承担质量保修责任,并不因建设合同无效而免除。发包人参照合同约定扣留质保金,能促使施工方及时解决房屋维修问题,确保建筑物的安全。因此,无效合同结算中,发包人要求按照合同约定扣除质保金的,可予支持。

 

六、农村集体组织成员将其家庭承包的土地转包给他人,约定由对方缴纳有关税费,现其以国家减免了土地税费为由,要求解除合同或按政府参考价给予补偿的,如何处理?

 土地承包经营权流转合同约定接受流转方必须缴纳应由土地承包人缴纳的税费,可以看作是其获得使用土地的对价。现因国家政策调整,减免了土地税费,这一客观情况的变化,使土地承包经营权流转合同对价不复存在。因此,土地承包人要求接受流转方给予补偿的,法院可依据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定,根据发生变更的客观情况,按照公平原则处理。

 当事人之间对补偿数额达成一致的,法院可以准许。经调解不能达成一致的,法院可综合国家减免给承包人的税费、依土地补贴的金额、当地实际流转价格等因素,酌定补偿金额。若承包人仅以此要求解除合同的,不予支持。


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