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经济纠纷

违章建筑买卖合同的效力

作者: 理性是文明的根/上海律师郭军
日期: 2018-01-23
来源: 原创
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违章建筑买卖合同的效力

 

当事人签订买卖违章建筑的合同是否有效?这个问题的实质是:违法建筑是否可以买卖?违章建筑是否可以成为合法交易的对象?

一、这是无效合同

对此,法律规定十分明确。遗憾的是很多人在探讨这一问题的时候,眼睛过分聚焦于合同法及物权法,却忽视了房地产相关法律法规。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”。

《城市房地产转让管理规定》第六条规定:“下列房地产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

综合上述,违章建筑的买卖合同显然属于违反法律强制性规定的合同,是法定的无效合同。

其实,违法建筑的买卖合同,不仅违反了房地产管理法的强制性规定,而且显然属于损害社会公共利益。

国家对于建筑物这种不动产的登记,实际上并不仅仅是一种权力登记管理,存在于这个物权登记背后的,是国家对建筑行为的管理。我国的建设工程和房地产法律法规,如《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等,囊括了规划、设计、质量、验收等一系列国家监管要求。如果是违法建筑,就存在规避国家管理的问题,如果允许违法建筑合法交易,就会损害到国家对相关领域的有效监管。因此,买卖违法建筑的合同,本身也是损害社会公共利益的,从这个角度而言,依据合同法,其同样属于依法无效。

 

二、关于效力待定说和有效说

1、效力待定说

有人认为根据违章建筑的“违章性质”,区分其为“程序违建”和“实质违建”两种,所谓程序违建是指并未违反城市规划,只是没有办理合法的审批手续的违建,故程序违建一般可以通过补办手续使其成为合法建筑。而实质违建是指实质性违背了城市规划和土地管理的规定,无法通过补办手续的方式来纠正其违法性。

由此就产生了合同效力待定说。该说认为,应以违章建筑是否可以经过补办手续转变为合法建筑为标准确定合同的效力。即在合同订立之后,违章建筑的买卖合同因违章建筑的不确定状态而处于效力待定状态,如果违章建筑人依法补办了有关土地管理和城市规划方面的手续,使违章建筑转化为合法建筑,合同的效力得以补正而成为有效合同;相反如果不能通过补办相关手续而改变违章建筑的违法状态,合同就归于无效。

对此,郭军律师认为,如果不存在纠纷,这合同自然可以履行;一旦产生纠纷,恐怕这种观点就缺乏足够的法律支持了。

2、有效说

当事人订立的违章建筑买卖合同效力应不受影响,理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同是否符合生效要件,与出卖人的物权处分行为的效力无关。违章建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立,违章建筑由于先天的违法性导致无法进行初始登记,这只是导致违章建筑的物权变动受到影响,却不能影响买卖合同的效力。

郭军律师认为,这一观点系对物权法第十五条的一种解读,但很大程度上可能是不恰当的解读。《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”首先,这一条文明确规定了合同有效的前提,即“除法律另有规定”;其次,“未办理物权登记”,并非依法不得办理的情形。

这里还需要列举几个法律条文,以示效力待定说和有效说的不可靠:

合同法第一百三十条:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第一百三十二条:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。

 

三、最高法院的一个复杂案例:

主旨:违章建筑买卖合同:部分违章不影响整个合同;违章建筑买卖合同并非绝对无效

郭军律师点评:

1、“部分违章不影响整个合同效力”,没有问题。

2、“违章建筑买卖合同并非绝对无效”,其援引的法律依据并不涉及合同效力问题,很值得商榷。

3、所谓国有资产审批是内部流程的说法,并不严谨。关键看这个未经审批是否违反了有关国家资产管理的法律规定。否则,也会涉及到社会公共利益的合同无效之问题。

点评完毕,案例如下:

甘肃青旅系共青团甘肃省委员会(以下简称团省委)下属全民所有制企业,注册资金375万元,均由团省委出资。2008年11月28日,甘肃青旅作为抵押人及卖方、林嘉锋和陈国良作为买方、兰州市安宁区农村信用合作联社十里店信用社(以下简称信用社)作为抵押权人签订了《房地产买卖合同》,约定甘肃青旅将位于甘肃省兰州市白银路201号(95-97号)的建设用地使用权453.25平方米(规划用途为商铺、宾馆,土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日)以及地上建筑物3316.98平方米(包括一层商铺及二至九层全部楼房,面积经双方实地丈量确认,其中合法建筑面积为2491.1平方米,其余为违章加盖部分)全部转让给林嘉锋、陈国良。上述房产中,合法建筑面积为2491.1平方米已经由甘肃青旅抵押给信用社,并办理《房屋他项权证》,该建筑物的电梯同时抵押,共计贷款545万元(已经偿还了5万元本金)。林嘉锋、陈国良购买该房地产的房价款总额为1010万元。各方约定:办理该房地产买卖合同的产权过户时所涉及的相关费用由甘肃青旅全部承担,信用社可在共管帐户上自动扣除所有贷款本息。同时,三方还对付款方式及期限、逾期付款的违约责任、物业的交付、逾期交房的违约责任、保证条款及产权过户登记等事项进行了约定。

因在合同的履行过程中买卖双方发生纠纷,2009年9月,林嘉锋、陈国良向兰州仲裁委员会申请仲裁,请求甘肃青旅履行合同,交付房产并办理过户手续。甘肃青旅提出了反申请,要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日,经仲裁庭主持调解,三方当事人最终达成如下调解协议:一、林嘉锋、陈国良购买的一层商铺及二至九层全部楼房,楼内所有办公物品(无偿)随楼房所有权一并转让给林嘉锋、陈国良,楼前、后院的使用权归林嘉锋、陈国良所有。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后,林嘉锋、陈国良应在十五个工作日内向甘肃青旅支付。

但上述调解生效后,甘肃青旅仍拒绝履行。2010年11月26日,林嘉锋、陈国良向一审法院提出强制执行申请,2011年1月13日,甘肃省纪委第一监察室以防止国有资产流失为由,致函要求一审法院暂中止执行。2012年6月7日,一审法院作出(2012)兰法执字第143号执行裁定书,认为被执行人甘肃青旅为全民性质的国有企业,所涉房屋系国有资产,为维护公共利益,防止国有资产流失,裁定对兰州仲裁委员会兰仲调字(2009)第50号仲裁调解书(以下简称50号调解书)不予执行。

甘肃青旅随即提起一审诉讼,以转让标的物为违章建筑且未依法履行国有资产的转让程序为由,要求确认合同无效,该请求得到了一审法院的支持。林嘉锋、陈国良不服一审判决,向二审法院提起上诉。二审法院经审理后驳回上诉、维持原判。

林嘉峰、陈国良不服二审判决,向最高人民法院申请再审。最高人民法院经再审认为:(1)首先,案涉房产其他部分系合法建筑,加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次,买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中,双方在《房地产买卖合同》及其后的调解书中,均明确加盖部分已经过行政处罚,城乡规划主管部门并未要求限期拆除,该加盖部分应属于”尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的“保留使用建筑物,亦不应因此认定买卖合同无效。(2)国有资产转让属规范内部程序的管理性规定,而非效力性强制性规定,不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。故判决撤销一、二审判决,驳回甘肃青旅的诉讼请求。

 

(版权声明:本文作者为理性是文明的根/上海律师郭军,转载请保留作者。)


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